Изображение: архив редакции
Доля в квартире – это часть права собственности на общий объект, а не обязательно конкретная комната. Например, 1/2 доли означает, что человеку принадлежит половина права на квартиру, но не конкретная половина ее площади.
Как и другую недвижимость, долю можно использовать в качестве обеспечения по обязательствам: взять кредит под залог доли в квартире, например.
Разберем, какие варианты есть у владельца доли, когда потребуется участие совладельцев, какие документы готовить и что можно сделать при отказе.
Почему банки осторожно принимают долю в залог
Кредит под залог доли недвижимости – доли в квартире – сделка с высоким финансовым и юридическим риском.
• Покупателей на такой объект меньше: человек приобретает не отдельное жилье, а право собственности вместе с другими владельцами. Это влияет не только на срок продажи, но и на цену: фактическая стоимость квадратного метра может быть вполовину ниже, чем если бы квартира продавалась целиком.
• При продаже доли преимущественное право ее покупки отдано собственникам остальных долей. Если возникнет необходимость продать недвижимость, банк должен будет направить уведомление собственникам и 1 месяц ждать их решения. Свободная продажа третьим лицам будет доступна только по истечении этого срока.
• Изъятие доли для продажи в случае, если заемщик не платит, возможно только по решению суда. Если другие собственники будут саботировать определение порядка пользования, не пустят новых собственников, в квартире будут прописаны дети, это может значительно усложнить продажу или даже сделает ее невозможной.
Поэтому требования к доле как к залогу различаются. Кредиторы тщательно проверяют объект залога и могут отказать, если риски значительные.
Какие варианты есть у собственника доли
Один из вариантов – передать в залог всю квартиру. Для этого в сделке должны участвовать собственники остальных долей, поскольку в обеспечение передается весь объект.Такой порядок используется, например, в Норвик Банке: в залог принимается квартира целиком, все собственники долей лично участвуют в сделке и выступают созаемщиками.
К каждому предъявляются требования по гражданству РФ, возрасту от 21 до 75 лет и подтвержденному доходу. Нужно письменное согласие всех совладельцев, а при необходимости – нотариальное согласие супруга.
При успешном одобрении сделки в кредит можно взять от 500 000 ₽ до 20 000 000 ₽, но не более 75% рыночной стоимости квартиры, срок – до 20 лет. Залог регистрируется в Росреестре.
*Условия кредитования и итоговая сумма определяются индивидуально после проверки заемщика и недвижимости. Информация о программе не является публичной офертой. Оценивайте свои финансовые возможности и риски.
Другой вариант – залог собственно доли, если конкретный кредитор принимает такие объекты. Он вправе установить требования к размеру доли, квартире, составу собственников и документам.
От доли нужно отличать комнату, зарегистрированную как самостоятельный объект недвижимости. Если у нее есть отдельный кадастровый номер и запись в ЕГРН, предметом залога будет комната, а не доля в праве на квартиру.
Требования к заемщику и совладельцам
У заемщика проверяют личность, возраст, гражданство, доход, занятость, кредитную историю и действующие обязательства. Точный перечень требований устанавливает кредитор.Если в залог передается только доля одного собственника, остальные владельцы не становятся заемщиками автоматически и не отвечают по его кредиту только из-за общей собственности на квартиру.
При залоге всей квартиры должны участвовать все владельцы. При этом залогодатель и созаемщик – разные роли. Залогодатель предоставляет имущество в обеспечение долга, созаемщик принимает обязательства по кредитному договору. Один человек может совмещать обе роли.
Ответственность созаемщиков определяется договором. Если она солидарная, кредитор вправе потребовать исполнение от всех должников вместе или от любого из них отдельно в пределах непогашенного долга.
По недвижимости проверяют зарегистрированные права, ограничения, обременения, судебные споры и права третьих лиц. Для доли имеет значение и порядок пользования квартирой.
Документы и согласия
Основной документ по объекту – выписка из ЕГРН. В ней указаны собственники, размеры долей, ограничения и обременения.Также понадобятся документы, на основании которых возникло право собственности:
• договор купли-продажи или дарения,
• документы о приватизации,
• свидетельство о праве на наследство или другой документ.
Если в сделке участвует вся квартира, бумаги проверяют по каждому владельцу.
Со стороны заемщика обычно нужны паспорт и подтверждение дохода. Дополнительный перечень зависит от требований кредитора и обстоятельств сделки.
Согласие остальных собственников требуется не всегда. Владелец доли в общей долевой собственности вправе заложить именно свою долю без согласия других участников. Если в залог передается вся квартира, участвовать должны все владельцы.
Для имущества супругов действует отдельное правило. Если недвижимость относится к их общему имуществу и сделка требует нотариального согласия второго супруга, его оформляют до регистрации залога. Требование установлено статьей 35 Семейного кодекса РФ.
Если собственником доли является несовершеннолетний, распоряжение его недвижимостью затрагивает имущественные права ребенка. В предусмотренных законом случаях потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Регистрация ребенка по месту жительства и право собственности – разные вещи. Проверять нужно сведения о собственниках в ЕГРН, а не только список зарегистрированных жильцов.
Что делать при отказе банка
Сначала имеет значение причина отказа. Если кредитор не принимает отдельные доли как вид обеспечения, более высокий доход или поручитель не изменят характеристики объекта.Можно договориться с совладельцами о залоге квартиры целиком. Такая сделка затрагивает права всех собственников, поэтому потребуется их участие.
Еще один вариант – выделение доли в натуре. Закон это допускает, но для квартиры такой раздел возможен не всегда. Недостаточно просто закрепить за владельцем одну из комнат: выделенная часть должна отвечать требованиям к самостоятельному объекту, а раздел не должен наносить несоразмерный ущерб имуществу.
При наличии другой недвижимости ее можно предложить в качестве обеспечения. Тогда кредитор будет оценивать новый объект и документы на него.
Поручитель отвечает по обязательству заемщика в объеме, установленном договором, но не меняет характеристики залога. Если причина отказа именно в доле, поручительство само по себе ее не устраняет.
Можно обратиться в другую кредитную организацию, если она принимает такой вид имущества. Условия, документы и требования к залогу в этом случае нужно проверять заново.
Частые вопросы о кредите под залог доли
Можно ли заложить долю без согласия других собственников?Да, если собственник передает в залог только принадлежащую ему долю в общей долевой собственности. Согласие остальных владельцев для этого не требуется.
При залоге всей квартиры должны участвовать все собственники. Само право заложить долю также не обязывает кредитора принять ее в качестве обеспечения.
Нужно ли совладельцам становиться созаемщиками?
Нет, не автоматически. Если закладывается доля одного человека, остальные собственники не принимают на себя его кредитные обязательства только из-за наличия долей в той же квартире.
При залоге всей квартиры состав участников и их роли определяются договором. Собственник может быть залогодателем, созаемщиком либо совмещать обе роли.
Можно ли получить кредит под залог доли, если в квартире прописаны дети?
Сам факт регистрации ребенка не означает, что ему принадлежит доля.
Если несовершеннолетний является собственником, распоряжение его недвижимостью регулируется отдельно и может потребовать предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, кредитор оценивает этот факт вместе с остальными сведениями об объекте.
Что происходит с долей, если перестать платить?
При неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного ипотекой обязательства кредитор вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество в установленном законом порядке.
Залог не означает автоматического перехода недвижимости кредитору после первой просрочки. Но при длительном нарушении обязательств существует риск утраты имущества.
Что в итоге
Кредит под залог отдельной доли возможен по закону, но требования к такому обеспечению устанавливает кредитор. На решение влияют характеристики доли, состав собственников, документы, порядок пользования квартирой и возможность реализации залога.Если отдельная доля не подходит, можно рассматривать залог квартиры целиком с участием всех собственников, другой самостоятельный объект недвижимости или иное имущество. Выдел доли в натуре возможен только тогда, когда это допускают характеристики объекта.
Перед сделкой нужно проверить сведения ЕГРН, документы-основания, права совладельцев и необходимость согласий. Для созаемщиков отдельно проверяют объем ответственности по договору.
При неисполнении обязательств на заложенную недвижимость может быть обращено взыскание. Актуальные требования к заемщику и предмету залога нужно уточнять на официальном сайте выбранного кредитора перед подачей заявки.
