Независимые оценочные услуги в Москве от "Первого бюро оценки и экспертизы"
Услуги по оценке – это профессиональный комплекс работ, направленный на определение рыночной стоимости объектов различного назначения. Такой процесс включает глубокий анализ экономических показателей, функциональных особенностей, потенциала развития, правового статуса и возможных рисков.
В отличие от стандартного осмотра или поверхностной экспертизы, услуги оценки требуют системного подхода, знания рынка и понимания того, какую стратегическую ценность объект представляет для собственника, бизнеса или инвестора. Результат позволяет принимать обоснованные решения при сделках, управлении активами, инвестициях и разрешении споров.
Сегодня в условиях активного развития рынка недвижимости, изменения законодательных норм, внедрения проектов комплексного развития территорий (КРТ), роста налоговой нагрузки и расширения мер господдержки малого бизнеса (например, по 159-ФЗ), необходимость в услугах по оценке становится критически важна.
Не имея корректной оценки, собственники рискуют потерять деньги при продаже, недополучить компенсацию при изъятии, переплатить налоги или ошибиться в бизнес-планировании.
Что относится к коммерческой недвижимости: расширенные характеристики и примеры практического применения
Коммерческая недвижимость, одна из услуг независимой оценки, включает разнообразные типы, каждый из которых имеет свои особенности эксплуатации, доходности, налоговой нагрузки и оформление. Это означает, что универсального подхода к расчету не существует – под каждый объект требуется индивидуальная методология.Ниже приведена расширенная классификация с разъяснениями, которые позволяют понять, почему цена одного помещения может в несколько раз отличаться от другого, даже при одинаковой площади.
Офисная – как деловая инфраструктура влияет на стоимость
Офисные площади являются основой деловой активности любого региона. Их стоимость зависит не только от класса здания, но и от репутации бизнес-центра, уровня сервиса, наличия управляющей компании, качества инженерных систем и даже скорости интернета.
Например, офис в здании класса А может иметь такие преимущества, как высокие потолки, панорамное остекление, развитая инфраструктура, подземный паркинг, качественные материалы отделки и благоустроенные общественные зоны.
Офисы в зданиях класса С, напротив, могут иметь устаревшие инженерные сети, недостаток парковочных мест и низкую энергоэффективность, что снижает их цену и арендную привлекательность.
Торговая – важность трафика и потребительского поведения
Стоимость торговых помещений напрямую зависит от покупательского трафика. Например, магазин на первой линии с большим количеством пешеходов будет иметь гораздо более высокую цену, чем аналогичное помещение во дворе.
Кроме того, современные форматы торговли требуют определённой инфраструктуры: наличие места под склад, возможность разгрузки, витринность, удобство входа, наличие парковки.
Оценщик учитывает и плотность конкурентов: если в радиусе 100 метров расположено пять аптек, расчет помещения для этой функции может быть ниже.
Логистические и складские здания – влияние инфраструктуры и функциональности
Логистика – ключевой элемент современного бизнеса, особенно в эпоху интернет-торговли. Именно поэтому склады классов А и В ценятся высоко: они обеспечивают надёжность хранения, автоматизацию, современную систему контроля и удобный доступ для грузового транспорта.
Склад класса С может быть выгоден для дешевых товаров или сезонного хранения, но для организации с высоким оборотом он часто неприемлем из-за недостатка инженерных систем.
Производственные помещения – сложность инженерных систем и их влияние на цену
Промышленные объекты часто включают сложные инженерные коммуникации: системы вентиляции, вытяжки, пожаротушения, энергоснабжения, газопроводы, специальные полы, шумозащитные панели.
Эти элементы увеличивают цену, но также могут быть источником износа, если они устарели. Поэтому оценщик анализирует не только техническое состояние, но и соответствие требованиям надзорных органов.
Гостиницы, рестораны, сервис – недвижимость, в которой важна репутация
Гостиницы оцениваются не только по физическим параметрам. Важнейшая часть стоимости – это деловая репутация, рейтинг, загрузка номерного фонда, отзывы гостей, сезонность потока клиентов, уровень сервиса.
Специализированные объекты – высокая зависимость от требований госнадзора
Медицинские центры, лаборатории и детские учреждения требуют высоких стандартов безопасности, наличия разрешений, лицензий, специальных условий размещения. Это увеличивает цену и делает оценку более сложной.
Земельные участки под коммерцию – важность градостроительного потенциала
Земельные участки – это одино из самых сложных для оценки. Даже одинаковые по площади участки могут иметь кардинально разную стоимость из-за:• ограничений ПЗЗ,
• охранных зон,
• возможности изменения ВРИ,
• будущих проектов КРТ,
• транспортной доступности.
Для чего проводится оценка: перечень правовых и экономических оснований
Оценочные услуги необходимы в десятках ситуаций, связанных с бизнесом, финансами и госрегулированием. Ниже – расширенные пояснения для понимания роли оценки в каждом процессе.Сделки купли-продажи – минимизация рисков и повышение прозрачности
Любая сделка с коммерческой недвижимостью требует полной прозрачности. Покупатель стремится не переплатить, продавец – не продешевить. Она позволяет устранить спекуляции, позиционировать объект на рынке корректно и добиться выгодных условий.
Определение арендной ставки – влияние доходности
Аренда – один из ключевых источников дохода собственников. От правильного определения ставки зависит рентабельность, его ликвидность и привлекательность для инвесторов.
Оценка для банка и залога – защита кредитора и собственника
Банки требуют отчеты, которые действительно отражают стоимость актива. Занижение приводит к снижению суммы кредита, завышение – к повышенным рискам банка.
Оспаривание кадастровой стоимости – экономия собственнику
Каждый год тысячи владельцев переплачивают налоги только потому, что вовремя не оспорили кадастровую стоимость.
Независимая оценка:
• снижает налоговую нагрузку,
• уменьшает арендную плату за землю,
• помогает вернуть значительные суммы за предыдущие годы.
Выкуп по 159-ФЗ – справедливый выкуп муниципального имущества
По этому закону малый бизнес может выкупать арендуемые помещения по рыночной цене, подтвержденной отчетом независимого оценщика.
Если оценка завышена, предприниматель окажется в заведомо невыгодном положении. Поэтому качественный отчёт – защита его прав.
Оценка при изъятии для КРТ и государственных нужд – защита собственности
Государство обязано выплатить собственнику рыночную стоимость имущества. Однако часто предлагается сумма, которая не соответствует реальной цене.
Анализ независимого оценщика помогает:
• оспорить предложенную компенсацию;
• доказать реальную стоимость;
• сохранить финансовые интересы владельца.
Судебные споры –– оценка как инструмент доказательств
В судах отчет оценщика имеет особый статус. Это доказательство, основанное на стандартах и методиках. Суд опирается на него при вынесении решения.
Бухгалтерский учет – корректное отображение активов
Оценка нужна для:
• внесения имущества в уставный капитал,
• распределения активов,
• проведения аудита,
• переоценки основных средств.
Страхование – защита от недострахования
Недострахование приводит к тому, что в случае ЧП собственник получает компенсацию, которая не покрывает убытки.
Оценка бизнеса, долей, прав аренды и связанных имущественных прав
Коммерческая недвижимость тесно связана с деятельностью организации, ее активами, правами и обязательствами. Поэтому во многих ситуациях требуется не только оценка самого объекта, но и бизнеса, долей в компаниях, арендных прав, убытков, ограничений и иных имущественных интересов.Оценка бизнеса (действующего)
Оценка бизнеса – это анализ стоимости компании как единого имущественного комплекса, включающего:
• коммерческую недвижимость;
• оборудование;
• товарные и денежные потоки;
• финансовые показатели;
• клиентскую базу;
• деловую репутацию;
• нематериальные активы;
• обязательства.
Для чего проводится оценка бизнеса
• купля-продажа организации целиком или ее части;
• привлечение инвестора;
• определение стоимости бизнеса при разделе имущества;
• корпоративные конфликты;
• оформление залога или привлечение финансирования;
• налоговой и бухгалтерии;
• банкротство и реструктуризация обязательств.
Как проводится оценка бизнеса
Используются три профессиональных подхода:
• Доходный – анализ DCF, прогноз прибыли и денежных потоков, определение IRR, WACC.
• Сравнительный – сопоставление с аналогичными бизнесами на рынке.
• Имущественный (затратный) – анализ активов и обязательств организации.
Оценка долей в ООО и иных формах собственности
Оценка доли требуется в случаях, когда участники:• выходят из бизнеса;
• продают свою долю;
• меняют структуру владения;
• проводят реорганизацию;
• вступают в наследство;
• решают корпоративный спор;
• формируют уставный капитал;
• проводят ликвидацию или банкротство.
Что учитывается:
• рыночная стоимость компании;
• размер доли;
• действительные права и ограничения;
• влияние мажоритарного/миноритарного положения;
• корпоративные соглашения и устав;
• финансовая отчётность;
• состав активов и долгов.
Важно: доля может значительно отличаться от пропорциональной стоимости всего бизнеса – из-за дисконтов контроля, премий за контроль или ограничений по распоряжению долей.
Оценка предприятия как имущественного комплекса (ОИК)
Иногда требуется оценка не юридического лица, а имущественного комплекса, включающего:• здания;
• землю;
• оборудование;
• товарные остатки;
• права аренды;
• лицензии и разрешения;
• контракты;
• рабочие процессы.
Такой подход важен при:
• продаже предприятия как объекта;
• банкротстве;
• изъятии имущества;
• переоформлении активов;
• создании нового бизнеса на базе действующего.
Оценка прав аренды и субаренды
Право аренды может обладать значительной стоимостью и выступать самостоятельным активом.Когда нужна оценка права аренды:
• передача арендных прав третьим лицам;
• субаренда помещений;
• продажа бизнеса, основанного на аренде помещения;
• компенсация при изъятии объекта;
• судебные споры между арендодателем и арендатором;
• определение арендной ставки.
Что учитывается:
• срок аренды и условия договора;
• ставка аренды;
• возможность продления;
• ограничения использования объекта;
• стоимость аналогичных помещений;
• субарендный потенциал;
• инвестиционная привлекательность договора.
Право аренды может иметь положительную стоимость (если ставка ниже рыночной) или отрицательную (если выше рынка).
Оценка сервитутов, ограничений и обременений
Сервитуты и ограничения существенно влияют на стоимость и на экономический потенциал владельца.Оцениваются:
• частные и публичные сервитуты;
• ограничение доступа;
• право прохода/проезда;
• ограничение использования здания или участка;
• санитарные, охранные, инженерные зоны;
• ограничения, установленные арендаторами.
Цели:
• определение размера компенсации собственнику;
• расчёт убытков;
• проведение переговоров;
• защита интересов в суде.
Оценка убытков и утраченной выгоды собственника
Иногда ключевым вопросом является не стоимость самого объекта, а потери собственника.Мы оцениваем:
• убытки от ограничений использования;
• утрату прибыли при изъятии для КРТ;
• убытки от невозможности эксплуатации объекта;
• ущерб от действий третьих лиц;
• недополученный доход от аренды;
• экономический ущерб при срыве проекта;
• потери при авариях и чрезвычайных ситуациях.
Такой документ часто используется в судах и комиссиях.
Оценка нематериальных активов (НМА)
Во многих коммерческих проектах НМА стоят дороже оборудования или помещений.Мы оцениваем:
• товарные знаки;
• лицензии;
• программное обеспечение;
• авторские права;
• клиентские базы;
• франшизы;
• деловую репутацию (goodwill).
Оценка НМА особенно важна при продаже бизнеса или привлечении инвестора.
Почему эти виды оценки важны для собственника
В современном бизнесе активы – это не только здания и оборудование.Стоимость компании формируется комплексно: через права, обязательства, доходные потоки, ограничения и возможности.
Оценка бизнеса, долей и арендных прав:
• помогает принимать стратегические решения;
• обеспечивает юридическую защиту в спорах;
• повышает прозрачность корпоративных отношений;
• позволяет привлекать инвесторов и кредиты;
• укрепляет позицию при переговорах;
• позволяет избежать финансовых потерь;
• помогает определить реальную стоимость активов.
Этапы оценки
Процесс оценочных услуг – это не просто сбор документов и расчет стоимости. Это сложная цепочка аналитических действий, каждая из которых влияет на итоговый результат.Ниже представлен действительно расширенный и профессиональный разбор этапов, который демонстрирует всю глубину работы оценщика. Такой уровень детализации отлично подходит для SEO-статей, корпоративных документов и повышения доверия клиентов.
Первичный анализ задачи и консультация с заказчиком
На первом этапе оценщик определяет юридическую и экономическую природу оцениваемого объекта, цель проведения и требования к документу.
Это важнейший шаг – от него зависит выбор методологии, состава документов, вида стоимости и конечных выводов.
На консультации обсуждаются:
• цель: продажа, аренда, залог, 159-ФЗ, КРТ, суд, оспаривание КС, бухгалтерия, инвестиции;
• дата оценки – особенно важно в судах и при оспаривании кадастровой стоимости;
• тип объекта и его особенности;
• наличие арендаторов и доходности;
• наличие ограничений, сервитутов, обременений;
• предполагаемый результат и сроки.
На этом этапе нередко выясняется, что требуется не только оценка, но и оборудования, прав аренды, долей, убытков – и оценщик формирует комплексное решение.
Сбор документов и анализ объекта
Правильный отчет невозможен без полного комплекта документов.
Профессиональный оценщик анализирует:
• правоустанавливающие документы (договор собственности, аренды, купли-продажи);
• выписку ЕГРН – ее актуальность и корректность;
• кадастровый паспорт, техпаспорт, поэтажный план, экспликацию;
• по необходимости – проектную документацию, согласования, лицензии;
• документы о доходах (для доходного подхода): договоры аренды, акты, платежи;
• документы собственника (ООО, ИП) для понимания целей и бухгалтерских требований.
Отдельно проводится проверка юридической чистоты объекта, включая:
• наличие обременений;
• ограничений на использование;
• судебных споров;
• аренды земли;
• соответствие фактического использования разрешенному.
Если выявляются проблемы (неснятые обременения, ошибки в документах, неузаконенная перепланировка), оценщик предупреждает об этом заказчика и объясняет, как это влияет на стоимость.
Осмотр объекта и техническая фиксация характеристик
Осмотр – критически важный этап. Он проводится лично оценщиком и включает:
• фотофиксацию всех частей помещения или здания;
• состояния отделки;
• анализ инженерных систем;
• фиксирование площади, высоты потолков, наличия подъездов, лифтов, ворот;
• анализ окружения: видимость, трафик, конкуренты, доступность транспорта;
• использования объекта: фактическое назначение, соответствие разрешенному.
Оценщик также изучает:
• качество конструкций;
• наличие утепления, звукоизоляции;
• уровень износа;
• инфраструктуру внутри здания – охрана, парковка, пропускная система.
Особое внимание уделяется доходной недвижимости – здесь необходимо зафиксировать:
• заполненность арендаторами;
• тип договоров (долгосрочные/краткосрочные);
• структуру арендных платежей;
• операционные расходы.
Осмотр позволяет оценщику увидеть то, чего нет в документах – фактическое состояние объекта.
Маркетинговый анализ и исследование рынка
Этот этап представляет собой сложную аналитическую работу. Оценщик изучает:
• рынок продаж аналогичных объектов;
• рынок аренды аналогичных помещений;
• спрос и предложение в данной локации;
• макроэкономические факторы региона;
• планы развития территории (КРТ, инфраструктурные проекты, дороги);
• динамику цен за несколько лет;
• уровень вакантности по сегменту.
Также анализируются:
• конкуренты в радиусе 100–500 метров;
• инфраструктура района;
• трафик – пешеходный и автомобильный;
• изменение спроса на тип недвижимости (например, тренд на склады e-commerce).
Маркетинговая аналитика играет особую роль при доходном подходе, так как рыночная доходность и риск – основа расчётов.
Подготовка отчёта об оценке – юридически значимого документа
Содержит:
• подробное описание объекта;
• анализ документов;
• фотофиксацию;
• маркетинговый анализ;
• расчёты по каждому подходу;
• итоговый вывод стоимости;
• приложения и копии документов;
• сведения об оценщике и СРО.
Отчет полностью соответствует требованиям:
• Федеральных стандартов (ФСО),
• Закона «Об оценочной деятельности»,
• СРО,
• судов,
• банков и Росреестра.
Почему стоит обратиться в «Первое бюро оценки и экспертизы»
Мы обладаем высокой компетенцией в финансовом анализе, корпоративном праве и оценке недвижимости, что позволяет нам точно определять стоимость бизнеса, прав и долей.Наши отчёты принимаются судами, банками, инвесторами и государственными органами.
Мы работаем:
• точно,
• объективно,
• профессионально,
• с полной ответственностью за результат.
Стоимость оценки коммерческой недвижимости
«Первое бюро оценки и экспертизы» предоставляет профессиональные услуги по оценке объектов любой сложности. Итоговая стоимость зависит от типа объекта, цели, срочности и объема аналитических работ.Базовые ориентиры по цене:
• коммерческого помещения (офисы, торговые площади, склады, производства) – от 15 000 руб.
• земельные участки под коммерцию – от 18 000 руб.
• бизнес (действующего предприятия) – от 35 000 руб.
• доля в ООО и других формах собственности – от 25 000 руб.
• права аренды и субаренды – от 20 000 руб.
• убытки, утраченная выгода, ограничения и сервитуты – от 30 000 руб.
Мы всегда стремимся предложить оптимальную стоимость с учётом задач клиента, а также можем выполнить срочную работу в сжатые сроки.
Получите точный расчет стоимости по вашему объекту – свяжитесь с нами сейчас.
